LIXILリアルティ.comスマート不動産オーナーズ

空室対策・リフォーム
LINEで送る

更新日 : 14/09/10

「賃貸リノベーション」ポイント①特徴をつくって差別化する

㈱モダンアパートメント代表 渡邉勇三

何のためにリノベーションするのか?

最近、賃貸でもリノベーションが注目されてきました。少し前までは大掛かりな工事を伴うため、賃貸では採算が採れないといわれたものです。
しかし、少子高齢化、空室の長期化、収益率の低下など、急速な時代の変化とともに賃貸経営が厳しくなり、旧態依然の考え方や方法では競争に勝てなくなりました。
今、リノベーションが注目される理由は、そこにあると思います。
リノベーションとは、今ある物件の価値を向上させ、新しく蘇らせること。
いわば「新しい価値を生み出す」ことです。
では、リノベーションはリフォームとどこが違うのか? ここであらためて整理しておきましょう。

●リフォームとは・・・
経年劣化によって低下した機能を復元(原状回復)・改装すること。

●リノベーションとは・・・
物件に新しい価値を与え、蘇らせること。
競争力を強化する投資、空室対策。

特徴がなければ、勝てない!

空室対策について、ご相談をいただく物件を私は「苦戦物件」と呼んでいます。
以前、それらの物件の問題を分析した結果、一つの答えが得られました。
それは「苦戦物件」の98%に「特徴がない」ということでした。つまり「狭い」「古い」「遠い」などが空室の決定的要因ではないこと。そして負けていくのは、特徴のない物件からだということでした。

●最も大切なことは「差別化」
リノベーションの事例にはさまざまなものがあります。
なかには近隣物件に比べて劣る部分、つまり「弱点の克服」のみを行なったケースも見られます。
それだけでも効果が出ることもありますが、昨今の目の肥えた入居者を誘引できない可能性も大。
今後、特徴がない物件はどんどんライバルに勝てなくなっていくでしょう。
そうです、リノベーションで最も重要なのは、特徴を創る「差別化対策」なのです。

今後、どういうスタンスで賃貸経営をしていくのか?

リノベーションを検討する際、最初の課題は●「リノベーションという投資をするべきか?」、●「コストをかけずに家賃を下げるべきか?」どちらを選択すればよいのかということです。
重要なことは「将来的に物件をどうしたいのか」「残すのか、売却してもいいのか」など、今後、オーナー様ご自身がどういうスタンスで賃貸経営を行なうかを考えて判断することです。

●長期的視野に立って
築年数の古い物件をお持ちの大家さんのなかには、次世代に引き継ぐことを考えてリノベーションされる方が多く見られます。
また全体的に意識が高いオーナー様ほど、賃貸経営を「不動産賃貸業」としてとらえ、長期的視野に立ってリノベーションを選択される傾向が強いと思います。
一方、最近増えている投資家の方は、売却価格低下の防止策としてリノベーションをされるケースが多いようです。
なかには、修繕費が捻出できず売却する方もおられますが、今後は安価な物件を購入しリノベーションによって「競争力の強化や差別化」をはかり、強い経営をしていく方が増えていくと思います。

※リンク
その①特徴をつくって差別化する
その②投資費用と回収の考え方

(プロフィール)
わたなべ・ゆうぞう 1976年生まれ。

大手ゼネコンを経て2006年(株)モダンアパートメントを設立し、アパート・

マンション、オフィスなど幅広くリノベーションを行なう。多くの支持を受け、

これまでの事例は約1000件に。「家主・入居者・社会の<三方よし>の輪をつくる」

「賃貸住宅から入居者の笑顔あふれるライフスタイルを創出する」ことを事業ミッションにしている。

ページの一番上へ