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空室対策・リフォーム
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更新日 : 15/01/05

退去者のいない物件のつくり方② チームづくりが満室経営のかなめ

賃貸オーナー
蘭木 緑

なぜ退去者が出ないのか?

私が初めて念願のアパートを購入したのは2006年のことでした。
それが現在では、アパート2棟、マンション2棟ほか5つの物件を保有するまでになりました。
最も嬉しいのは、転勤や結婚などは別として、どの物件も長期入居が多いことです。
入居者さんの不満がたまらない関係づくりです。
特に変わったことはしていませんが、心がけていることは「入居者さんにとって快適な大家との関係づくり」です。
具体的には、入居者さん一人一人と「居心地のよい距離感」で接することです。
例えば、連絡はメールが好きな人にはメールで、電話が好きな人には電話で。
また、入居者さんが話しかけてきたら親身に聞きますが、こちらからは挨拶をしても立ち入ることはしません。
クレームには迅速に対応しますが、大家が解決すべきことと入居者さんが行うべきことの線引きは明確にします。
そういう原則を踏まえた上で、「大家さん!」と呼ばれたら「はーい!」とすぐに応える、不満がたまらない関係づくりを大切にしています。

入居者さんに「第2の管理人」になってもらう

アパートやマンションは共同生活の場ですから、みんなが快適に暮らすためには、連携プレーが必要です。
また私の物件は東京だけでなく遠方にもあるため、何かのときに即対応できるように、物件ごとに「チームづくり」をしています。

●作業終了後、すぐにお礼を振り込む
例えば、「第2の管理人づくり」。長く住んでいる方のなかから、管理人的な役割を引き受けてもらえる方を見つけます。
お願いする作業は、共用灯の交換や掃除など簡単なことです。作業終了の報告を受けると感謝の気持ちを伝え、すぐに手数料をお振り込みします。共用灯の場合で、1回2000円程度と決めています。

●外部の「プロのチームづくり」も
一方、建物や設備に何かあった時にすぐに対応できるように、工務店さんや多能工さんなど外部の「プロのチームづくり」=「協力体制づくり」もしています。
物件の近所のクロス屋さんや工務店さん、信頼する業者さんから紹介していただいた業者さん、草取り・掃除を申し出てくださったご近所の方など、顔ぶれはさまざまです。

●物件の特徴は、不動産会社さんに会って伝える
物件を購入した時点では空室があり、埋めるためには不動産会社さんの助けが必要です。私はお店を回り、物件の魅力や特徴をじかに説明します。その際、担当者さんのご意見を聞いたり、情報収集をしたりしながら信頼関係を深めています。

プラスの循環をつくれば、すべてうまく回る

今では5物件とも返済が終わり、家賃を全額享受できる物件に変身しています。
そして、どの物件も入居者さん、ご近所さん、不動産会社さん、リフォーム業者さんなど、みなさんのおかげで「退去のない物件づくり」ができています。
出会いや人を大切にする→喜んでもらえる→親しくなる→助けてもらえる→良い人間関係が循環する→賃貸経営がますますうまく回る。
そんなプラスの循環になっていると思います。
こうなるとアパート経営は楽しく、大家としてやりたいことは増えていくばかりです。

※リンク
①節約から生まれた、満室経営の知恵
②チームづくりが、満室経営のかなめ

(プロフィール)
あららぎ・みどり 1955年生まれ。一級建築士、インテリアプランナー。住宅設計の仕事に携わっていたが、夫の海外赴任に伴い退職。11年の海外生活を経て50歳で帰国し、主婦大家さんに。現在アパート2棟、マンション2棟などを所有。独自のやり方で満室を維持。著書に『主婦大家業は今日も楽し!! ―50歳から始めた、超節約・安心安
全アパート経営術』、ブログ「大家さーん、ハーイ!」運営。
http://kasoplanner.blog45.fc2.com/blog-entry-1012.html

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