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相続・税金
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更新日 : 18/12/07

相続対策は「物件を満室にする」ことから②資産価値を高める

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空室対策で、こんなチャレンジをしました

「相続税対策としての空室対策」を行うにあたり、自分なりに近隣の物件を研究し、他にはない魅力を積極的に取り入れるようにしてきました。私が行っている対策の一部をご紹介します。

●全物件をペット可に

所有物件を全てペット可に変更しました。と言っても、新たな設備投資は行わず、既存の入居者に承諾を得ただけでした。

許諾の取り方は、各物件の掲示板に「○月○日からペット可に変更します。ご意見やご質問がある方は大家まで」という内容の告知を出し、1カ月の猶予期間を設けました。

「入居者全員のOKをもらうのは難しそう」と思われるかもしれませんが、私の物件は空室が多く、内緒でペットを飼っている人もいたため非常にスムーズでした。

おかげで、空室が30室から10室以下に減少した物件もありました。これまでにペット可によるクレームやトラブルは一切ありません。

●高速インターネットを無料に

「インターネット無料」は人気ですが、周辺物件のなかには「無料」をうたっていても通信速度が遅いケースも少なくありませんでした。

私は高速通信の光回線を導入し募集時にアピール。これが奏功し、満室時にも「空きはありませんか?」と問い合わせが来るほどの人気物件になりました。

●複数の防犯カメラでセキュリティアップ

オートロックのない物件のため、セキュリティ対策として、各階をはじめエントランス、エレベーター、駐車場、ゴミ置き場にも防犯カメラを設置。女性にも安心して入居していただけるようになりました。

●朝採れ野菜の自動販売機

農家のメリットを生かし、物件の前に採れたて野菜の自動販売機を設置。全て100円にしたところ、1時間後に補充が必要なほど大好評! 入居者だけでなく近所の人も買いに来るようになり、売り上げは1日3万円、年間1000万円ほどになります。

●全室、追い焚き機能付きに

5年ほどかけて全室のお風呂を追い焚き機能付きに変更。1室9万円かかりましたが、減価償却資産となるため所得税対策としても有効です。

●エントランスにAEDを設置

周辺の賃貸物件でAEDがある物件がなかったので、差別化のために設置。これまでに使用されたのは1度だけですが、入居者からの信頼アップに繋がっています。

●空室をモデルルーム化

空室に、人気店の家具を設置してモデルルーム化。家具や小物は内見者から希望があれば、入居時に格安(半額程度)でお譲りしています。

●屋上にも稼いでもらう

家賃収入のほかに、マンションの屋上に携帯電話の基地局アンテナを誘致し、通信会社から定期的に収入を得ています。また、ソーラーパネルを設置して電力会社から収入を得ている物件もあります。

●賃貸経営を法人化

管理会社を設立し、賃貸経営を法人化したことで、個人にかかる相続税を抑えることができました。

◇その他、経営対策の一例

・休眠地にソーラーパネルを設置

・土地に保育園を建て、法人に賃貸

・不動産会社に週1回、空室状況をFAX

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相続対策は「満室にする」ことから②資産価値を高める!

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プロフィール   鈴木一哉 すずき・かずや (株)フェルディナス代表取締役。1983年、神奈川県生まれ。川崎市宮前区で約800年続く農家の長男。高校卒業後、大手外食企業勤務を経て2010年より祖父母・両親が所有する賃貸物件の管理に従事。顧問税理士から「相続税は8億円以上」と聞かされ、先祖代々の土地を守るため一念発起。さまざまな相続税対策を開始し、現在も進行中。2011年より現職。

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