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更新日 : 18/11/19

「再契約型・定期借家契約」の始め方①大家さんも入居者も満足できる仕組み

リーシングコンサルタント 沖野 元

大家さん・入居者、双方にとってのメリット

定期借家制度が施行されて18年目を迎えました。しかし、三大都市圏(首都圏・中京圏・近畿圏)の賃貸借契約における定期借家契約の利用率を見ると、普通借家契約97・4%に対して、わずか2・2%に過ぎません(図1参照)。

①図01

その背景には定期借家契約についての情報不足があると思います。実際には、上手に使えば大家さんはもちろん、入居者と管理会社にもメリットのある契約なのです。現状打開のポイントは、「再契約型・定期借家契約」(以下「再契約型」)にすることです(「賃貸借契約のイメージ」参照)。

今回は、「再契約型」について、特徴と導入の方法についてお話しします。

①図00

「終了型」「再契約型」の違いと使い方

定期借家契約とは、期間の満了により必ず終了する=更新のない賃貸借契約のことです。法的には一つですが、利用方法によって、事実上「終了型」と「再契約型」に分けることができます。

「終了型」:例えば2年間の定期借家契約の場合、2年で完全に賃貸借が終了となる。

「再契約型」:入居者が滞納や迷惑行為をせず常識的な住まい方をする場合、貸主・借主双方の合意があれば再契約する。

「再契約型」は、不良入居者を期間満了時に退去させることができるので、滞納や迷惑行為に悩まされた経験をもつ大家さんに注目されています。つまり、「再契約型」の意義は、不良入居者を立ち退き料なしで穏便に退去させることができる点にあります。

不良入居者から物件を守る

「再契約型」は、物件余りの時代に合った契約形態と言えます。昨今の賃貸市場は人口減少、また、一時の賃貸アパート建設ラッシュにより空室率が上昇し、借り手市場になっています。

借り手側は選択肢が広く、家賃などの条件交渉も強気でできる状況です。こうなると借主が不良入居者化してしまうリスクが高まります。そうした事態への備えとして、期間満了で契約を終了することもできる「再契約型」が有効なのです。

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プロフィール      沖野 元 おきの・げん (株)リーシングジャパン代表取締役。広島県出身。日本大学経済学部卒。教育産業、貿易業等に従事した後、不動産会社に転職。平成21年、独立し現職に。賃貸・売買仲介、中古物件再生事業、管理を中心に、客付けに特化したリーシングコンサルタントとしても活動。講演・執筆多数。定期借家契約に詳しく、共著に『賃貸の新しい夜明け』がある。

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