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更新日 : 17/11/14

「大家が主役」の時代③まず「物件力」を付ける

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リーシングコンサルタント 沖野 元

勝ち抜くためには「物件力」が必須

大家さんの中には、「空室の原因は、不動産業者の怠慢だ」と思う方もいるかもしれません。しかし、業者のもとには1つのエリアで数百もの物件情報があるのです。

ビジネスである以上、お客様に紹介すると決まりやすい物件を中心に取り扱います。決まりやすい物件にはお客様に選ばれるだけの魅力、つまり「物件力」があるということです。

「物件力」があるとは、そのエリアで十分に戦えるだけの「競争力」が物件にあることを指します。まずは「物件力」の元となる3つの基礎的条件について見ていきましょう。

清潔感を保つことは難しい?

1つ目の条件は、「建物および室内が常に清掃され、清潔に保たれている」ということです。

皆様は当たり前のことだと思われるでしょう。しかし、そもそもこの段階で落第している物件は少なくありません。

空室が長引くと部屋にはほこりがたまります。排水管から嫌な臭いがしてくることもあります。

貸室とは大家さんにとって「商品」です。いつ内見があっても勝負できる状態にしておく必要があります。

こまめな清掃により、空室にほこりがたまらないようにすることはもちろん、空気の入れ替えも大切です。

そしてトイレや洗面台、キッチンの水を流して排水管のトラップに水がたまるようにしておけば、臭気が上がってくることを防げます。

本当に不思議なことなのですが、このように大家さんが積極的に動いていると内見が増え、最終的には決まることが多いのです。

物件の価値に見合った賃料設定

2つ目の条件は、「賃料が物件の価値と同等である」ということです。

これは少し難しく感じられるかもしれません。賃貸経営は、賃料と物件の価値が「見合っていること」が重要です。

お客様は手元のスマートフォンで簡単に家賃相場を確認できるのです。相場より高い物件については、本当にそれだけの価値があるのかどうか、見る目は厳しくなります。価値の割に賃料が高いと判断されれば、見向きもされなくなってしまいます。

物件の価値と賃料のバランスがとれているかを確認するためには、周辺のライバル物件の賃料や内容をインターネットの不動産ポータルサイトでチェックするなど、ご自身で積極的に情報収集することをお勧めします。

 ライバルは、エリア内にいる!

3つ目の条件は、「入居者ターゲットが明確に絞り込まれていて、かつ、そのエリアで確実にニーズがある」ということです。ここでのポイントは「そのエリアで」という点です。

例えば、物件が東京都青梅市にある場合、日本中の物件と戦っているわけではないということはすぐにおわかりいただけると思いますが、さらに言うと、東京中の物件と戦っているわけでもありません。「そのエリアで」勝てる物件になれば、十分に満室になるのです。

 

※リンク

「大家が主役」の時代

①「客付力」と「物件力」を高めよ

②業者とのコミュニケーション

③まず「物件力」を付ける

④清掃で物件力を上げる

⑤効果的なホームステージング事例

⑥お客様のこだわりに注目する

⑦「周辺マップ」で物件の魅力をアップ

⑧「定期借家契約」の本質とは

⑨「定期借家契約」導入のポイント

⑩入居面談のすすめ

⑪トラブルを防ぐ入居申込書の見方

⑫キャンセル時の対応と防止策

⑬「主役になる」とは?

 

 

(プロフィール)

沖野 元 おきの・げん

日本大学大学院理工学研究科修了。大手不動産会社を経て2009年より不動産仲介・コンサルティングを行うリーシングジャパン代表取締役。一般財団法人日本不動産コミュニティー監修「不動産実務検定」の人気講師として活躍。週刊住宅新聞への連載ほか執筆・講演多数。日本最大級の女性大家の会「ローズ会」を主宰。http://www.leasingjapan.com/

 

 

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