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空室対策・リフォーム
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更新日 : 17/01/16

賃貸物件のアンチエイジングケアその③事例.築30年マンションの調査とケア

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耐久性と収支に大きく影響する「階段の手すり」

築30年のマンションの事例をもとに、どのようにチェックを行い判断し、どのようなアンチエイジング修繕を選択したのか「階段の手すり」と「水回り」をポイントに見ていきましょう。

皆様の物件に階段の手すりはついていますか?ない物件は築15年以上ですね。

築30年以上のこの物件は手すりを設置する義務はありませんが、1階から2階までが鉄砲階段で途中に踊り場がなく、段数も多いため、危険なので手すりを設けました。ちなみに手すりは、建築基準法の改正(2000年)で設置が義務付けられています。

手すりは人にやさしいものを

材質はアルミ製(ビニール樹脂)、スチール製(塗装)、ステンレス製などがあります。掴むと冷たいのでビニール樹脂を被せたものがおすすめです。

握りやすい手すりや2段手すり、波型手すりをつけると子供や高齢者にやさしいマンションとしてアピールできます。

塗装のサビと鉄部劣化のチェック法

塗装がはげると鉄はすぐに錆び、放置するとボロボロに。劣化が進むほど研磨作業に時間がかかります。塗膜の限界は一般に5年。触ると色が手に付く、あきらかに色がはげている、プツプツと点状の錆が出ていれば要注意。すぐに対処しましょう。

屋上へ行きやすいか

皆様の物件に屋上への階段やハッチはありますか? 屋上に行きにくいと点検がおろそかになるため異常に気づきにくくなり、大掛かりな修繕に至るなど耐久性と収支に大きな影響を与えます。メンテナンスがしやすいことは、長期安定経営の秘訣の一つと心得ましょう。

水回りは「屋上・防水層」と「室内の給排水管」をチェック!

屋上や防水層はシーズンに1回、年4回は確認するようにしましょう。掃除をすると異変に気づきやすいので、必ずほうきとチリトリを持参して行ってください。

防水層

排水口のゴミ、ひび割れや膨れ、浮きなど。防水面に水たまりがあれば業者さんに見てもらいましょう。

防水トップコートの劣化

防水トップコートの耐用年数は5〜7年。塗装がはげると露出した防水層が劣化し始めるため、塗り替えが必要です。触ると手に色が付いたり、歩いたところに足跡が付く場合は塗り替えの時期です。

部屋の水漏れ

マンション総合調査結果(国土交通省)」では、「建物の不具合に係るトラブル」は「水漏れ」が22・0%と最も多く、次が「雨漏り」14.4%。水漏れの要因は、給排水管の腐食や劣化、また防水工事が耐用年数を超えている場合もあります。

腐食や劣化による、給排水管の水漏れ

古物件で多いのが、排水管のつなぎ目の劣化による水漏れです。マンションの給排管は床下や天井裏などにあるため、気づかないことも多々。築年超なら時代に合った間取り・仕様にリノベーションをする際に、配管も新しくするとよいでしょう。

耐用年数オーバーで起きる水漏れ

年数経過とともに壁のひび割れ、窓や備のコーキングの小さな隙間から水が浸入し、天井裏や壁に入り込みます。豪雨により、換気扇の開口部分やエアコンの配管回りから雨が侵入したり、バルコニーの排水溝にゴミがからまり水漏れを起こすこともあります。

入居者にも「水漏れ」の報告を依頼する

近年の異常気象により、今まで考えらなかった箇所からの水漏れも発生しています。大雨の後は必ず物件を訪れ、状況を確認しましょう。

また入居者に、少しでも水漏れらしきことに気づいたら一刻も早く報告をしてもらうように掲示しましょう。賃貸借契約書にも「建物の不具合、異変を発見した場合は速やかに貸主に報告すること」という条文を入れることも大切です。

物件の競争力を高め、収益性の維持・向上をはかることが安定経営の基本となります。

ご自分の物件の状況を把握し、適切なアンチエイジングケアを行い、ぜひ入居者さんに喜ばれる物件づくりを行っていただきたいと思います。

※リンク

賃貸物件のアンチエイジングケア
その①物件も人の肌と同じく老化を予防できる
その②「室内」と「建物・設備」の対策ポイント
その③事例.築30年マンションの調査とケア

(プロフィール)

にしむら・さとる 1968年、千葉県生まれ。日本大学生産工学部建築工学科卒業。「物件再生・資産活用」のトータルコーディネーターとして、費用対効果を最善に考えた物件リフォームを数多く手がける。自社物件の管理・経営も行い、セミナー、講演などでも活躍。『リノベーションで、満室経営』(週刊住宅新聞社)、ノウハウ満載の『満室経営DVDセミナーシリーズVol.1』も好評

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