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更新日 : 16/08/29

契約前に知っておきたいサブリースのことその②注意したい「解除条項」とオーナーの責任

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サブリース契約で注意点したいこと

Q9.サブリース契約をする上で注意すべきポイントは?

高田◆サブリース契約の特徴をよく知っておくことです。最大の注意点は、契約の条文に「解除条項」があるという点です。

2000年頃までのサブリース契約には、この条項がなく、契約期間中にどちらか一方から解約する場合は「家賃6カ月分を相手に支払う」などのペナルティが課されていました。そのため、長期のサブリース契約を結んだ場合、オーナー側に不満があっても途中で解約できず、トラブルに発展するケースが少なくなかったのです。

しかし、現在ではほとんどのサブリース契約にこの「解除条項」が盛り込まれるようになりました。

Q10.「解除条項」とはどのような内容なのでしょうか?

高田◆簡単に言うと、オーナー様、サブリース会社の双方が「いつでも契約解除できる」という条項で、先述したような契約解除によるペナルティは一切ありません。

サブリース会社にとっては、「解除条項」があることで、オーナー様と家賃額の折り合いがつかない場合は、いつでも契約解除ができるわけです。ですから、オーナー様の中には、契約を打ち切られては困るので、サブリース会社の請求どおりに家賃を値下げせざるを得ないと考える方も少なくありません。

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契約期間中に解約はできるのか?

Q11.「30年一括借り上げ」という契約の場合でも、途中で解約ができるのでしょうか?

高田◆「解除条項」がない場合は一方的な解約はできませんが、「解除条項」がある場合は、契約期間にかかわらず、双方から途中解約ができます。最近のほとんどのサブリース契約は、家賃の改定協議(値下げ協議)が合意に至らない場合には、契約解除ができるようになっています。

Q12.「10 年間家賃保証」のような契約でも、途中でサブリース会社から家賃の減額請求を受けることがあるのでしょうか?

高田◆「10年間家賃固定」「2年ごとの家賃額見直し」など、家賃額を一定期間保証する契約の場合には、その期間内にサブリース会社が減額請求することは、皆無ではありませんが稀です。ただし、一定の固定期間が経過した後に大幅な家賃減額請求を受ける可能性があります。

サブリース契約を賢く使う方法

Q13.リスクを最小限に抑えるために、オーナーとして心がけるべきことは?

高田◆サブリース契約で一番怖いのは、物件の建築費用をローンで借り入れ、返済不能に陥ることです。

サブリース契約で建築を検討中のオーナー様は、全額借入では今後の家賃下落を考えた場合リスクが高いです。家賃が30%下落した場合でも余裕を持って返済でき、さらなる家賃下落にも耐えられる程度の自己資金を用意すべきです。

仮に営業担当者に「全額借入でも大丈夫ですよ」と言われても、人口は今後も減り続ける見通しですから、高値安定の家賃が将来にわたって保証される状況でないことは明らかです。家賃下落のリスクを見越した資金計画を立てた上で、冷静に判断することが大切です。

Q14.最後に、サブリース契約を賢く使うためのコツを教えてください。

高田◆サブリース契約の良さは、賃貸経営を全て「お任せ」できる便利さにあります。ただ、賃貸市場が活況の時ならそれで問題はありませんが、現在のように人口減少、供給過剰の厳しい状況では、たとえサブリース会社に任せていても、オーナーの責任として経営感覚を失ってはならないと思います。

できるだけ物件の管理に意識を向け、もし気になる点などがあれば、遠慮なくサブリース会社に問い合わせ、改善を依頼しましょう。

サブリース契約は、永久にバラ色の家賃保証契約ではないということを認識した上で活用すれば、便利でメリットのある契約だと思います。

※リンク
契約前に知っておきたいサブリースのことその①サブリース契約のメリット・デメリット
契約前に知っておきたいサブリースのことその②注意したい「解除条項」とオーナーの責任

(プロフィール)
たかだ・よしたか 株式会社青山財産ネットワークス(東京都港区、東証二部)にて財産コンサルティング事業本部の副本部長(執行役員)を務める。資格:CFP(一級FP技能士)、公認不動産コンサルティングマスター、宅建士他。主に地主さん向けに相続の事前対策から事後対応を手掛ける、相続不動産コンサルティングの第一人者。コンサルティング実績は数百件に及ぶ。

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