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空室対策・リフォーム
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更新日 : 16/02/29

満室は「入居者に楽しんでもらう」物件づくりから その①空室率37%の物件を再生!大切にしたこととは?

353887二代目大家 米生啓子

父から引き継いだ、エレベーターもない築33年の物件

父が1982年に建てたRCファミリー物件(24室)が、札幌市にあります。2010年ごろから空室が目立って増え始め、その数は9室になりました。なかには3年間空いていた部屋もあり、滞納問題にも悩まされていました。

さらに、老朽化に伴って屋上防水は危うくなり、消防法の改正で灯油タンクの工事も迫られていました。仲介会社さんに募集の営業をかけても内見はおろか、問い合わせもないという状況でした。

「私がなんとか再生しよう!」と決心し、父から経営を引き継いだのは2012年12月のことでした。現在も厳しいですが、当時札幌市内の賃貸物件は4室に1室は空室というひどい状況でした。類似物件ならお客様は、当然築浅で賃料が安いほうに流れますので、もう必死で再生に取り組みました。

「同じ部屋をつくらない」をコンセプトに

築33年のエレベーターのない4階建て。そんな物件をどうリフォームすれば満室にすることができるのか。ヒントをつかみたい一心で、仲介会社さんに営業に行っては入居者ニーズを聞き、新築の賃貸物件の内見に出かけては設備・内装をチェックするなど、情報収集やトレンドの把握に努めました。

考え抜いて見つけた答えは、入居者の皆様が暮らしをより楽しめるように「部屋ごとにコンセプトを決め、すべてテイストを変えること」でした。

●お客様のニーズをより多く、より素敵に満たしたい
もう一つは、「お客様に選ばれる部屋づくり」、つまりお客様のニーズをより多く、より素敵に満たすことでした。

全部で16室を2年かけて順次リフォームしました。完成後は見違えるほど美しくなり、いずれもすぐに埋まり、ずっと満室を続けています。

では具体的に、どのようにして入居者さんに喜ばれる物件に変えたのか。そのお話をしたいと思います。

24室のうち16室を2年かけてリフォーム

24室のうち、空室9室を含め16室を順次リフォーム。ターゲットに合わせてコンセプトを決め、間取や内装を変更しました。

エレベーターがないため、4階の部屋は特に気を配り、若い夫婦に喜ばれることをポイントにました。主な工事は次のとおりです。

●3DK(洋1、和2)の10室を2LDK(LDK、洋2)に、6室を内装変更。
●壁にアクセントクロスを張り、おしゃれな雰囲気に。
●収納の改装と増設(和室の押し入れをクローゼットに。カウンター収納を増設)。
●書斎用に小さなデスクを設置。

その他、キッチンパネルの張り替え、窓枠の取り替え、建具の塗り替え、シャンプードレッサーの導入、照明もおしゃれなものに替えました。

各部屋のテイストがすべて異なることは、思っていた以上に大好評で、がんばってやり通してよかったと思います。小さな書斎は、男性にも人気です。

※リンク
満室は「入居者に楽しんでもらう」物件づくりから その①空室率37%の物件を再生!大切にしたこととは?
満室は「入居者に楽しんでもらう」物件づくりから その②内見の演出は、ここでの暮らしが想像できるように
満室は「入居者に楽しんでもらう」物件づくりから その③長く暮らしたくなる「工夫」と「サービス」

(プロフィール)
よねう・けいこ 1962年北海道札幌市生まれ。(株)グラウンドワーク代表。短大卒業後、幼稚園教諭として8年勤務後、専門学校講師、税理士事務所勤務を経て2011年、築30年超、空室率37%のマンション24室を父から購入し専業オーナーとなり、1年後に満室に。以後「退去しない仕掛けづくり」で満室を維持。セミナー講師多数。「金持ち大家さんアカデミーアウォード2013」最優秀賞受賞。ブログ http://ameblo.jp/honu2k/

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