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相続・税金
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更新日 : 15/11/30

資産を殖やす「資産組み替え講座」②賃貸マンションの名義は法人?個人?

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税理士・中小企業診断士 飯塚美幸

法人にすると、税負担はどれくらい軽くなる?

A様はアパートを賃貸マンションに建て替えることにしました。その際、賃貸マンションの最上階をご自身の住宅として、家族と一緒に暮らす予定です。

建築に当たって、A様個人名義で建てるか、同族の法人名義で建てるかについて検討中です。というのは、法人名義にすると何かとメリットがあり、しかも現在、金融緩和によって銀行から法人融資も受けやすくなっているからです。

すでに高額所得を得ているA様にとって、マンションの賃料収入が増えると所得税45%、住民税10%、事業税5%の合計60%の最高税率となり、税負担が増えるだけです。

しかし、法人名義にすれば、賃料収入は法人所得とでき、事業税込みの法人税実行税率は33.10%となり、税負担を軽くすることができます。

相続税の観点から検討すると・・・

相続税の観点からはどうでしょう。まだ45歳のA様は、ご自身の相続税など考えたくもありませんが、もしもの時を考えておくことも必要です。

法人名義にすると、A様の個人所有の土地の賃借が生じます。そこで、契約は法人と個人の賃貸借契約とし、権利金を払わず将来無償返還する旨の届け出を所轄税務署に提出します。こうして相場地代を授受すると、土地の財産評価額は更地の80%となり、個人の貸家建付地とするより下がります。

ただし、土地の評価額の20%は法人の自社株評価の際に資産計上されます。それを避けるためにA様は株価が上がる前に、法人株式を後継者である息子様に贈与することに、そうすれば、法人にいかに利益が蓄積し資産が増えても、相続税の心配からは解放されることになります。

オーナーの居住部分は、法人社宅に

次に債務控除の点ではどうでしょう。個人名義で借入れをした場合、債務控除として相続税の減額になりますが、借入れはだんだん減っていくため、債務控除効果は薄れていきます。

法人名義にすると、A様の住居は法人社宅となります。その賃料は、固定資産税家屋課税標準額の10%と土地課税標準額の6%を合計した廉価な料金にすれば、特に給与と見なされません(所得税基本通達36-40)。99㎡以下の小規模住宅なら、社宅家賃ならもっと下がります。

その結果、A様は会社に社宅家賃を支払い、会社は建物全部について減価償却や借入金利の損金算入ができることになります。

若いうちは、所得税対策を優先したプランを立てる

A様は所有地に居住しているので、相続税上の税務効果を考えると、小規模宅地の評価減制度を適用したいところですが、それはA様が高齢になられてから、減価償却後の価格で家屋を個人所有に移されればよいのです。

まだ若い今のうちは、所得税対策を優先しようというプランがおすすめです。さあ、いよいよ建築にゴーサインです。

※リンク

資産を殖やす「資産組み替え講座」
①再建築不可の旗竿地の蘇生
②賃貸マンションの名義は法人? 個人?
③売却は売りやすい土地から?
④路線価の高い土地と低い土地の交換
⑤未分割法定相続共有の解決
⑥「とりあえず共有相続」の解決
⑦自宅の権利調整
⑧「相続後の有利売却」と利息の経費化
⑨「アパートの贈与」で収益力を増加
⑩「会社借金の肩代わり」と事業転換
⑪「片割れ交換」でWin・Win・Win
⑫売りにくい土地を有利に売るために

(プロフィール)

いいづか・みゆき
税理士、中小企業診断士、事業承継協議会会員、千代田区議会諮問委員、不動産コンサルティングマスター試験委員、成年後見人東京家庭裁判所登録員
静岡生まれ。静岡大学人文学部卒業、平成7年飯塚美幸税理士事務所開業/エクスプレス・タックス株式会社設立、平成22年松木飯塚税理士事務所、平成25年松木飯塚税理士法人設立、代表社員就任、現在に至る。
主著として「小規模宅地特例−実務で迷いがちな複雑・難解事例の適用判断」(清文社)、「税理士のための相続税実務−贈与税各種特例」(中央経済社)、「財産を殖やすための相続対策プログラム」(日本法令)、共著として「平成27年度よくわかる税制改正と実務の徹底対策」(日本法令)、「『資本の部』の実務−改正商法・会計・税務」(新日本法規出版)などがある。

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