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空室対策・リフォーム
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更新日 : 15/12/07

管理会社との上手なつき合い方・活用の仕方 満室は、管理会社とのより良い連携プレーから

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー理事/賃貸オーナー 西山雄一

管理状態が悪い状態のまま空室が続くと・・・

賃貸物件の管理形態は、実現可能なら自主管理がベストです。自主管理なら、出資者であり最終意思決定者でもあるオーナーが管理業務を行うのですから、問題の把握もその対処も素早く行うことができるからです。素早い対応は、何より入居者の満足につながっていきます。

しかし、実際に自主管理は可能でしょうか?私の周囲にも自主管理をされているオーナーさんがいますが、完全な専業の方はともかく、兼業の方のほとんどはきちんと管理できているとはいえない状況です。

●入居率の向上は、良い管理から

相談を受けた場合、「この管理状態では入居率が向上するわけがないので、管理会社さんにお願いしてみてはどうですか?」と言うこともありますが、「管理報酬を削減したい」という理由で、自主管理を続けている方もおられるようです。管理状態が悪いまま空室が続くと、結局は管理報酬より高くつくことになるのですが、その点を理解されていないようです。

良い管理会社を見極めるコツとは?

私自身は、25歳でアパート経営に携わって以来ずっと兼業大家でしたので、管理会社さんに管理をお願いしています。しかし、だからといって、完全に任せ切ることはしていません。

●オーナーは社長、管理会社はアウトソーシングのパートナー

賃貸経営において、オーナーは社長(経営者)、管理会社さんは不動産部門のアウトソース先やパートナー、もっと言えば信頼して任せられる「社員」に等しいと私は考えています。経営者であるオーナーは経営理念を明確にし、「社員」と情報を共有して努力し、最終的な責任は何であれ負わなくてはならない立場にあります。

一方、管理会社さんは不動産部門の担当「社員」ですから、現場情報の報告を行い、オーナー(社長)の意図や指示をきちんと遂行しなければなりません。

この2者のパートナーシップの成果によって、入居者様のご満足が得られ、オーナーと管理会社さんに利益がもたらされると考えています。

●良好な関係づくりは、お互いの立場を理解することから

管理会社さんとの関係に限らず、良好なパートナーシップを構築するためには、お互いの立場を理解することが必要です。

例えば、管理会社さんの基本業務は募集、契約、クレームの受け付け、対応などですが、オーナーの中には、日々の見回りや清掃作業も依頼する方もいます。

少し考えるとわかりますが、わずか5%の管理報酬でそこまでしていたら管理会社は人件費倒れになってしまいます。これでは、いい思いをするのは入居者様と大家さんだけで、管理会社さんにメリットはなく、そんな関係が長続きするはずもありません。

●管理会社の勉強会には、率先して参加しよう

一方、オーナーは「良い管理会社さんの見極め」が必要になります。その方法として、私は「管理会社さんが勉強会や講演会を開催している場合は、率先して参加すること」をおすすめしています。

勉強会などを通じて、管理会社さんとオーナーの双方が「正しい知識」を共有し、同じ価値観で取り組むことができれば、アパート・マンションの運営はよりスムーズになります。

また、空室対策をはじめ、さまざまな提案や情報提供をしてくれる会社は、「オーナーにも正しい知識を持ってほしい」と考えている「良い管理会社」だと思います。

オーナーも、できることは自分で行う

管理会社さんとの連携をうまく取ることができるか否かで、入居対策の成果は大きく異なってきます。連携といっても、難しく考える必要はありません。

例えばチラシの作製、インターネットポータルサイトへの掲載、仲介業者さんへの依頼、内見の案内などは管理会社さんの仕事ですが、大家さんは、いつ内見があってもいいように物件の清掃、空気の入れ替えなどを行います。さらに、可能なら内見の立ち会いもするとよいでしょう。

●やってみると、気づかなかったことが見えてくる

管理会社さんに頼り切って、我関せずにいるのではなく、オーナーもできることは自分で行うことが大切です。すると、今まで気がつかなかったことが見えてきたり、管理会社さんがオーナーを見る目も違ってきたりすると思います。

管理会社さんには、さまざまな情報やノウハウが詰まっています。より良い連携プレーによって、入居者、オーナー、管理会社の3者が共にハッピーになれる在り方や方法を見つけてください。

<プロフィール>

にしやま・ゆういち 1969年、埼玉県生まれ。大学卒業後、大手ファストフード直営店店長を経て1995年、家業の花苗生産農家に従事。アパート経営にも携わり、空室続きの物件の経営の建て直しに成功。その後メゾネットアパートや戸建て賃貸を新築し、満室稼働を続ける。2008年、一般財団法人日本不動産コミュニティーの理事に就任。J-REC公認不動産コンサルタントとして講演、セミナーなどで活躍。その他、日本最大級の大家勉強会、大家さん学びの会の副代表も務める。著書に『絶対に儲かる大家さんになるバイブル』などがある。

※リンク

管理会社との上手なつき合い方・活用の仕方<その1>満室は、管理会社とのより良い連携プレーから
一般財団法人 日本不動産コミュニティー理事 賃貸オーナー 西山雄一

管理会社との上手なつき合い方・活用の仕方<その2>すぐに顔を思い浮かべてもらえる関係づくり
(株)ビッグバン 代表取締役/賃貸オーナー 工藤一善

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