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空室対策・リフォーム
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更新日 : 15/09/07

ファンが集まる物件づくり①賃貸オーナーが直面している現実とは?

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(財)日本不動産コミュニティー理事/大友不動産(有) 代表取締役 大友哲哉

厳しい市場環境と多様化するニーズ

賃貸市場が大きく変わるなか、今後、どのような物件が入居者の支持を得られるのでしょうか? また、どうすれば入居者もオーナーも楽しい、未来を明るくする「幸福のアパート」がつくれるのでしょうか?その前に、現在賃貸市場がどういう状況にあるのか、厳しい現実をざっと整理しておきましょう。賃貸経営に影響を及ぼす変化について、以下のポイントを押さえておきましょう。

1.今後も続く増税

相続税の大幅増税は、すでに2015年1月から行われていますが、今後も増税が続くと考えておきましょう。なぜなら、庶民の税金・消費税の増税と、富裕層の税金・相続税の増税はセットになるからです。同じ理由で、固定資産税・都市計画税の増税(特例措置の縮小や廃止)もあるでしょう。したがって、オーナーはこれまで以上に、賢明な節税対策を行うことが重要になります。

2.人口減少とともに世帯構成も変化

実際に人口が減るのは2019年頃からといわれますが、すでに減少している地域もあります。それに加えて、今後は高齢者の単身世帯、高齢の親と子の世帯、母子家庭、外国人などが増え、世帯の構成も変化していくでしょう。

3. 都市計画と賃貸需要の関係

近年の都市計画は「コンパクトシティ構想」を基に作成されていますので、自治体は中心エリアに人口を集め、効率の良い街づくりを考えています。「コンパクトシティ構想」自体に賛否両論はあっても、国土交通省が推進していることなので無視することはできません。

保有物件が中心エリアの外にあるなら、対策が必要です。なぜなら、中心エリアの外は時間の経過とともに人口減少とともに、価値も減少するからです。内側にあればひとまず安心です。しかし、賃貸住宅の供給が増加するので、競争はいっそう激しくなる一方でしょう。

ますます多様化する賃貸住宅

賃貸住宅の在り方が多様化しています。最近話題の入居者がリフォームして住む「カスタマイズ賃貸」、また、例えば「ガレージ付き賃貸」や「畑付き賃貸」などターゲットを絞った物件も増えています。ますます人気が高まるシェアハウスでは、経済性よりコミュニケーションを求める人が増え、趣味やビジネスなど目的別の物件へと進化しています。

上記のように、厳しい市場環境と多様化するニーズのなかで、今後さらに新しいタイプの賃貸住宅が出現してくるでしょう。そして、築古物件が満室経営を続けるためには、これまで以上に価値づくりが必要になっていくと考えられます。

※リンク
ファンが集まる物件づくり<その1>賃貸オーナーが直面している現実とは?
ファンが集まる物件づくり<その2>真に大切にすべきことは、モノよりヒト
ファンが集まる物件づくり<その3>この部屋に住みたくてやってきた人たち

(プロフィール)
おおとも・てつや 1974年千葉県生まれ。大友不動産(有)代表取締役。不動産投資戦略マスター。1998年明海大学不動産学部卒業。大手不動産会社を経て、2003年大友不動産(有)を設立。浦田健氏の理念「不動産で世の中の人を幸せにする」に共鳴し、師事。2008年、浦田氏らと(財)日本不動産コミュニティー設立、「不動産実務検定」を作り全国展開、現在、同理事。セミナーを多数。著書に『空室対策やるだけムダ!』(週刊住宅新聞社)がある。http://warasibe.tokyo.jp/

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