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更新日 : 15/07/13

入居者に人気!「トッピング方式」の改装とは<その2>「選べるプチ改装」と投資のコツ

賃貸オーナー  大橋正紀

「プチ改装」をポイントとして、内見者を成約に導くためにはお膳立てが必要です。まず前提として必要になるのが、「リフォーム」+「プチ改装」を行ったモデルルームを作ることです。そして、以下の順番で内見者にプレゼンテーションすることです。

プレゼンテーションの順番とコツ

①内見者に、まだ改装していない、退去後の部屋を見てもらう。
②改装するといかに部屋がきれいになるか、内見者に口頭で説明し、想像や夢をふくらませてもらう。
③モデルルームに案内する際は、ドアを開けた瞬間にサプライズを感じてもらうため、お客様に先に入ってもらう。
④室内に入り、ワクワク感のなかで「プチ改装」を選んでもらう。

この順番を守ることが大切です。

シングル物件改装のポイント

ファミリーとシングルでは、意思決定のプロセスが異なります。ファミリー物件は奥様が内見した後に必ずご主人や子供が来て、家族協議で決めますが、シングル物件は入居者が自分の好みで選びます。したがって、奇抜なメニューでもOKです。例えば家具はレンタル、照明はシャンデリア、壁紙も派手なものにするなど、様々なアイデアが考えられます。ポイントは、自分好みの部屋を作ることができるメニューを用意することです。ただし、シングルは入居期間が短いので、多額な投資は避けたいところです。

 投資金額は、どう決めるべきか?

ところで、大家負担でリォーム・設備投資を行う場合、いくらまで予算をかけてもよいのか。新規家賃と収支バランスについて、多くの大家さんが悩まれることと思います。私は、次のように考えています。

・ポイント① 「回収月数」を把握する

まず、何カ月で回収できるのか把握することが重要です。私は投資金額を「従来の家賃」と「投資後の新規家賃」の差額で割る方法をとっています。投資金額を新規家賃で割る方もいますが、それでは既存設備の投資残高を無視することになるので、おすすめはできません。家賃が希望どおりにアップできない場合は、覚悟してリスクを負うか、投資金額を抑える工夫が必要です。

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・ポイント② 借金による投資はしない

投資はあくまでも貯めた自己資金で行い、リスクを負わないこと。

・ポイント③ リフォームで気をつけるべきこと

私の場合はファミリー物件ですから、派手さより飽きのこない落ち着いたリフォームを行っています。

・ポイント④ 長期視点に立って

私は、今後20年は賃貸経営を続けるつもりですので、投資金額は約10年で回収できることを基本にしています。そうすると、残りの10年は回収済みとなり、余裕をもって経営できます。20年後の浜松の賃貸市場がどうなっているかわかりません。その先は、マンションにこだわることなく、土地活用の新たな方法を模索していきたいと思っています。

これからの賃貸経営の在り方

・良いことはまずやってみる

今後、賃貸経営の二極化がますます進み、入居者を獲得できた経営者は勝ち組になり、できなければ負け組になります。したがって、他人任せにするのではなく、プロの経営者意識を持って勉強・情報入手をし、良いと思うことは積極果敢に実行することが大切。まずやってみて、成功すればそれを進化させていくのが良いと思います。

・良いと思ったことは発信する

私は常により良い方法を模索し、良いと思ったことは発信し続けることを心がけています。なぜなら、情報を発信する人間に情報が集まってくるからです。「勝ちに不思議の勝ちあり 負けに不思議の負けなし」を旨に、常に「もっとより良い方法があるのではないか」と問い続けることが大切だと思っています。

※リンク
入居者に人気!「トッピング方式」の改装とは?<その1>「選べるプチ改装」で、満室を実現!
入居者に人気!「トッピング方式」の改装とは?<その2>「選べるプチ改装」と投資のコツ

(プロフィール)
おおはし・せいき 1954年、浜松生まれ。浜松にファミリー物件を所有する。サラリーマン大家さんを続けてきたが、2014年、定年退職とともに専業大家に。マーケティングリサーチやターゲット設定など、ライバル物件の分析から賃貸市場を見据えた経営で定評がある。全国賃貸住宅新聞社のセミナーをはじめ、地元の遠州鉄道不動産主催の賃貸セミナーでも講師として活躍。

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