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空室対策・リフォーム
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更新日 : 15/07/06

入居者に人気!「トッピング方式」の改装とは<その1>「選べるプチ改装」で、満室を実現!

賃貸オーナー  大橋正紀

私は30年前、親からファミリータイプのマンション2棟を相続しました。サラリーマン大家をしながら賃貸経営を行ってきました。物件は浜松にあります。2014年に定年退職した後は専業大家となり、地元の大家さんと情報交換をしながら、賃貸経営について研鑽を続けています。

人口が減り続ける中で

浜松市の賃貸市場は、一言で表現すると入居者の奪い合い状況となっており、今後もこの状況が好転するとは考えられません。それは人口増加が見込めないからです。地元で新たな雇用創出はされにくく、外国人労働者も増えていません。市の人口は、リーマンショックをピーク(81万4000人)に減り続け、2015年現在で約79万人に減少しました。以前は空いてもすぐに埋まりましたが、この2年、繁忙期を過ぎ5月に入っても空室が残ります。私だけでなく浜松の大家仲間の多くが、似たような状況にあります。

「選べるプチ改装」導入のきっかけ

これまで、様々なブログや本、セミナーで得たアイデアをヒントにリフォームし、それに見合った家賃を設定してきました。

トッピングで決まる、うどんの価格

しかし、ある時、内見者から「そこまでリフォームされていなくてもいい。それより家賃を下げてほしい」と言われ、入居者は何が何でもクオリティの高い部屋を望んでいるわけではないことがわかりました。そんなある日、あるうどんのチェーン店に行きました。「素うどん」にのせるトッピングを選ぶと、自分の食べたいうどんが出来上がり、価格が決まります。その瞬間、賃貸経営に応用できないかと思い、ひらめいたのは「入居前1カ月でできるプチ改装をメニューにし、内見者に選択してもらう」こと。これだ!と思いました。こうして、私の「選べるプチ改装」は、「過剰な設備投資は大家の独りよがりや思い込み」という反省と「ひらめき」からスタートしたのでした。

生活インフラは大家負担、それ以外は「プチ改装」

「プチ改装」のメニューを作る際、考えたのは大家が行うべきリフォーム・設備投資と、入居者が自由に選ぶ「プチ改装」の線引きでした。私は、基本的には「生活に直結するインフラ部分」のリフォーム・設備投資は大家が行うものと考え、キッチン本体(30年経過後に入れ替え)、温水洗浄便座、TVドアフォンは、大家負担で新しく設置。特にキッチンは賃貸マンションにはない2550ミリの大きいサイズで、物件の売りにしています。それ以外を「プチ改装」とし、オプションで入居者に選んでもらうことにしました。

 「プチ改装」のメニュー

メニューは少し高額な「バスルームの壁面リフォーム」から、低額な室内干しまであり、価格に応じて家賃をアップするしくみです。メニューの参考例は、以下のとおりです。

設備投資

「プチ改装」の価格設定

「プチ改装」の価格はどれも投資額の100分の1、つまり100カ月(8年強)で回収できるように設定。これだとお客様の負担感が少なく、説明する際にも理解していただきやすいからです。

メニュー作りのコツ

月500円のワンコインメニューを入れることがコツ。これがあると、スーパーで買い物をする感覚でメニュー選びができます。500円と聞くと、みなさん必ず笑顔が出てきます(ワクワク感の創出)。奥様はどれを選ぼうかと、ご主人と楽しそうに相談しています。

※リンク
入居者に人気!「トッピング方式」の改装とは?<その1>「選べるプチ改装」で、満室を実現!
入居者に人気!「トッピング方式」の改装とは?<その2>「選べるプチ改装」と投資のコツ

(プロフィール)
おおはし・せいき 1954年、浜松生まれ。浜松にファミリー物件を所有する。サラリーマン大家さんを続けてきたが、2014年、定年退職とともに専業大家に。マーケティングリサーチやターゲット設定など、ライバル物件の分析から賃貸市場を見据えた経営で定評がある。全国賃貸住宅新聞社のセミナーをはじめ、地元の遠州鉄道不動産主催の賃貸セミナーでも講師として活躍。

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