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空室対策・リフォーム
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更新日 : 15/06/15

満室のカギはコミュニケーションにあり<その1>掃除は、オーナーの有効な営業ツール

賃貸オーナー  石塚恭章

空室解消の決め手は、コミュニケーションにあり

新潟市で大家業を始めて6年。現在、私が保有する賃貸物件3棟91戸・テナント12戸はすべて満室で、「盤石ウハウハ経営」を実現しています(笑)。しかし、ここにたどり着くまでには波乱がありました。私は、祖父の代から新潟市内で大家業を営む家の長男として生まれ、大学卒業後は、都内の大手塗料メーカーの営業マンになりました。もともと人と話すのが大好きだったので、営業は適職で、順調に業績を伸ばしていました。

●45歳で三代目大家としてスタート
転機は平成10年、35歳の時。父に「大家業を手伝ってほしい」と頼まれ、地元に戻りました。しかし、経営方針が父と合わず、一旦距離を置いてアルバイト生活をしました。父と和解し、改めて賃貸経営に従事したのは10年後、45歳の時でした。
当時、3割を超える空室があり、どうすれば改善できるか悩んだ結果、一つの答えにたどり着きました。それは、「空室解消の最大の決め手は、お客様や不動産会社さんの本音をつかむコミュニケーション力にある」ということでした。

「石塚さんのところにしか住めない!」と思われる物件づくり

不動産会社さんによく言われます。「石塚さんの物件は、退去後の部屋がとてもきれいですね。これは、入居者様の感謝の気持ちの表れだと思います」と。大家にとって、これほど嬉しい言葉はありません。私が目指しているのは、入居者様に喜ばれる部屋をつくり、「石塚さんのところにしか住めない!」と思っていただくことだからです。そのために行っていることの一つに、掃除があります。

●掃除は、入居者様への営業活動
私は毎朝、3棟の物件の掃除を欠かさず行っています。掃除は、単なる環境整備ではなく、入居者様に対する営業活動です。押し付けがましくなく、じわじわと入居者様の心をつかみ、長期入居につなげる、とても有効な方法だと考えています。掃除は、以下のことを心がけて行っています。

●出勤の時間帯に合わせる
出勤時間帯に合わせると、必ず入居者様に会うことができます。毎朝顔を合わせているうちに、私の存在が自然に入居者様の生活の一部になり、「大家さんが毎日掃除してくれる良いマンションだ」という印象を持っていただけると思います。

●一人一人と挨拶をする
一人一人と挨拶を交わす際、入居者様から話しかけられたら、喜んで対応しますが、私からはあえて話しかけません。それは、つかず離れずの程よい距離感が大切だと思うからです。

●さりげなく観察する
入居者様の何気ない言動から、お気持ちや状況を察し、大家としてやるべきことを見つけたら、時期を見て対応しています。例えば、高齢の入居者様がふと「主人の介護が必要になった」ともらされた時は、お部屋を無料でバリアフリーに改装しました。

●携帯電話で24時間いつでも対応
入居者様には24時間対応をしています。私の携帯番号を入居者様に登録していただき、「いつでもご連絡ください」と伝えています。設備に故障があれば、深夜でも駆けつけます。実際に解決はできなくても、安心していただくことが信頼につながると思います。

※リンク
満室のカギはコミュニケーションにあり<その1>掃除は、オーナーの有効な営業ツール
満室のカギはコミュニケーションにあり<その2>不動産会社さんとの良い関係のつくり方
満室のカギはコミュニケーションにあり<その3>需給のズレから見えた、隠れた入居者ニーズ

(プロフィール)
いしづか・やすゆき 1963年生まれ。賃貸オーナー。ライフコア(株)代表取締役。新潟市で賃貸物件3棟、駐車場1件を所有する専業オーナー。都内の大手塗料メーカーの営業マンを経て、6年前より家業の賃貸経営に従事。以来、独自のアイデアに基づく斬新な経営手法により、「満室盤石ウハウハ経営」を実現。大家さん向けセミナーの講師としても活躍し、情報誌への記事掲載も多数。
http://www.laifukoa.jp/

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