LIXILリアルティ.comスマート不動産オーナーズ

空室対策・リフォーム
LINEで送る

更新日 : 14/08/21

入居者目線の物件づくり③トラブル防止と管理清掃

賃貸オーナー 小場 三代

トラブル防止対策とクレームへの対応

トラブルやクレームは共同住宅につきものです。万一の場合に備えて対策をとっておくことは、
オーナーとしての基本的な責任です。そのときになって慌てないように、
あらかじめ対策を講じておくことが大切です。

●管理は24時間体制で

小場家の物件の管理は24時間対応。管理会社を選択する場合も入居者目線で
厳しくチェックしています。賃貸トラブルの多くは、管理会社の閉店後に発生します。
イザという時、迅速に対応できると入居者から信頼されます。

●問題が起きると、優良な入居者から退去していく

虐待、認知症患者、クレーマー等の入居者情報は可能な限り警察署や交番に通知しています。
そうしておくと、イザという時に警察と一緒に行動できます。問題が発生すると、
優良な入居者から退去します。被害を未然に防ぐことも自分の財産を守る大切な業務です。

●公共マナーやルール違反への対応!

人間関係や公共マナー等に関するクレームが入ったらスグに対応しましょう。
「この管理会社(オーナー)は信頼できる」と思われたら、入居年数が伸びます。
たとえば、ゴミ出しルールが守れない入居者に関する苦情がきたら、警告文を作成して
全戸に配布。不良入居者が特定できる場合は、苦情を申し出た入居者と不良入居者だけに
警告文を配布します。申し出た入居者にも配布するのは、苦情にきちんと対応したという
実績を通知することが大切だからです。
さらに「人物が特定できる情報」を寄せてくれた入居者には金券を渡すことを明記すれば、
ルール違反の抑止になります。

新しい入居者を探すのが難しい時代です。現在の入居者を大事にするほうが
仲介手数料も不要ですし、安定した経営ができます。
部屋の演出からセキュリティ、トラブル防止、クレーム対応、清掃まで、どうすれば少しでも長く
住んでもらえるのかを真剣に考えて実行することで、全体の入居率がアップするのです。

入居率アップの基本は、清掃にあり

清掃は大きくわけると、日常の生活を快適にするものと、原状回復工事が
完了したあとに行うものがあります。

●清掃チェックの際は、入居者に御用聞き!

小場家で管理している物件には、清掃をするためにしばしば出向きます。
管理を委託している物件には清掃の度合いのチェックに行きます。なぜなら物件に足を運び、
入居者の御用聞きをすることもオーナーとしての大事な業務だからです。
不具合がある設備、ゴミ出しルールや騒音トラブル等、早めに手を打てば被害は最小限ですみます。

●原状回復後は、入居者の気持ちでチェック!

原状回復工事完了後の清掃チェックも重要です。
あらためて、入居予定者の視線で物件をチェックしましょう。
初めて訪問する気持ちになって、入居予定者が歩くコースを新鮮な目で見ていくと、
意外な盲点が見つかります。
たとえば、外階段。部屋と全く関係ないのですが、階段の立ち上がり部分のゴミ汚れは
気になります。
また玄関は一段低いので、そこから室内を眺めると通常は気にならない場所の汚れが目に入ります。
このような人目につきにくいところまでキレイだと、好感度がアップします。
原状回復工事の完了確認時には雑巾を持って行き、もうひと磨き!
たったこれだけのことが入居率アップに貢献します。

※リンク
その①セキュリティ効果を高めるコツ
その②「夢見る乙女部屋」
その③トラブル防止と管理清掃

(プロフィール)
おば・みつよ 1961年、福岡市生まれ。
独自の手法で不動産投資を始めた元祖サラリーマン大家の長女として生まれ、
両親から不動産投資法を学ぶ。OL時代にアパート4棟、戸建1棟他を購入。
遺産相続後、専業大家に。
2008年、不動産対談CD集『博多大家歴48年』発売。大家検定対策講座認定講師。
セミナー講師としても人気。著書『満室力』も好評。

ページの一番上へ