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空室対策・リフォーム
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更新日 : 14/09/10

不満対応が満室のカギ②クレームは入居者ニーズを知るチャンス

賃貸オーナー 赤井誠

先行投資的な考え方を持つことが大切

空室期間は賃貸経営にとってゼロでなくマイナスと考えるべきです。
本来ならいただける家賃は入らず、空室でも固定資産税はかかり部屋の劣化も進みます。
たとえば、家賃6万円の部屋なら1日当たり2000円。10日間で2万円。
20 日間で4万円の損失が発生しているのです。
トラブルによる退去の可能性を考えると、古い設備などは壊れていなくても事前に交換し、トラブルを未然に防止しておくべきです。
特に冬の給湯器と夏のエアコントラブル。
これらは本当に厳しいクレームにつながりますし、対応次第では不満が残り最終的に退去に至ります。
また、新品のエアコンがついている部屋は内見時の印象が相当アップします。
それによって入居決定が10日から20日も早まれば、投資金額はあっという間に回収できてしまいます。
そうした先行投資的な考え方を持てないオーナーは、最終的には経営困難に陥る経営者だと思います。

トラブルは入居者に直接話しを聞けるチャンス

オーナーや管理会社の方も入居後に部屋に入る機会は基本的にありませんが、トラブルが発生すると確認に行きます。
そして入居者さんと話をすると、いろいろなことがわかります。
簡単な設備トラブルはすぐに直りますし、壊れたものの交換は単なる作業なので誰にでもできます。
大切なことはトラブル発生時は入居者さんに直接話を聞けるチャンスだということです。
部屋に何か不満はないか? 使いにくいところはないか? など、不満や住んでこそわかる物件の問題点などを知ることができます。
実際に耳を傾けると意外にいろいろ出てくるものです。
そのときに聞いたちょっとしたことを放っておくと後に大きなクレームの原因となり、最終的には退去につながっていきます。

より快適にするには、どうすればよいのか?

これまでは単に壊れたものを交換して元に戻すだけでもよかったかもしれません。
しかし、賃貸経営は今後ますます競争が激化していく業種です。
自分の経営資源であるアパート・マンションをより快適な住空間にしていくにはどうすべきか、入居者さんが少しでも気になっていることをどう見つけて改善すべきか、常に考えていなければなりません。
入居者さんは快適な住居に長く住みたがるものなのですから。
オーナーは経営者であり、管理会社はその代行者でなくてはなりません。
作業的な対応しかできないオーナーや管理会社は今後、生き残っていくことは難しいのではないでしょうか。

※リンク
その①退去要因のほとんどは解決できる
その②クレームは入居者ニーズを知るチャンス
その③クレームにはプラスアルファで応える

(プロフィール)
あかい・まこと 1960年横浜生まれ。北海道大学卒業後、某電機メーカーに就職。2003年頃から賃貸経営に興味を持つ。現在はマンションや戸建てを計13棟保有、専業大家として全力投球。「情熱を持って行動すれば必ず道は開ける」を信条とし、趣味のDIYを生かしたリフォームで魅力ある物件をつくり入居者の満足度アップに努める。著書に『ゼロからの不動産投資』がある。

ブログ -赤井誠のゼロからの不動産投資-

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