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空室対策・リフォーム
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更新日 : 14/12/22

退去者のいない物件のつくり方① 節約から生まれた満室経営の知恵

賃貸オーナー
蘭木 緑

人生の幅を大きく広げてくれた、アパート経営

私はアパートやマンション、戸建てなど5つの物件を保有しています。
現在、その全てで満室を維持しているだけでなく、転勤や結婚などのケースを除き、退去者がほとんどいないことが私の自慢です.
「家族の夢を叶えるお手伝いをしたい」「私自身の生活を充実させたい」。そんな小さな願いから始めた大家業ですが、それが私の人生の幅を大きく広げてくれました。
賃貸市場は厳しい時代を迎えていますが、やるべきことをやればアパート経営は本当に楽しいと思います。
これからアパート経営を始めようとしている方に、また空室対策に悩んでおられるオーナーの方々に、私がどのように「退去者のいない物件」をつくっているのかお伝えしたいと思います。

夫から、条件付きで事業計画書の提出を求められ・・・

私は50歳の時、海外から帰国早々、何の経験もないままアパート経営を始めました。
私にとって大家業への道のりは、壁にぶつかっては乗り越える障害物競走のようでした。
でも、その道は学びと発見、出会いの連続で、ワクワクする楽しさにあふれていました。
これまで、先輩大家さんや銀行、不動産会社さん、業者さんなど多くの方から学びました。
現地に足を運び、人に会うという行動が道を切り開き、私の中にアパート経営のノウハウが蓄積されていったと思います。
最初のアパート購入は、苦労の連続でした。毎日インターネットで検索し、月に1000件以上の資料に目を通し、絞り込んで現地へ。
やっと1棟に決めたところ、なんと夫に反対されたのです。

「10年で借り入れを返済する」と約束

夫の反対の一番の理由は、「わざわざリスクを負いたくない」という、ごくシンプルなものでした。
「投資の回収は何年で?」「空室リスクは?」など、夫の質問に答えられなかった私は、彼から条件付きで事業計画書の提出を求められました。
その条件とは「定年後に借金を残さない」ことでした。
そこで、私は①返済期間を10年にする(当時、夫は定年まで約10年)こと。
そのために②月々のローン返済額を家賃収入の4割にし、半分が空室になっても持ち出しがないようにすると約束しました。

自分でできることは、なるべく自分で

2006年9月、念願のアパートを購入。
早期完済が一つの目標となり、そのための努力は惜みませんでした。
日々「ケチケチ経営」をして月の家賃の半分近くを残し、たまった家賃には手をつけず、5年ほどで借り入れを完済。
そして、なんとその間、ずっと同じ入居者で満室にできたのです。

自分で行うことで、アイデアやノウハウが生まれる

私の「ケチケチ経営」とは、「自分でできることは、なるべく自分でする」というごく普通のことです。
管理、リフォーム、登記など、すべて自分ですることでわかったことがあります。
それは節約自体のメリットだけでなく、自分で行うことで得られる学びがあり、そこからアイデアやノウハウが生まれるということです。
そして何より、節約によって、アパート経営に必要な協力体制や人間関係をつくることができたのです。
「ケチケチ経営」で得た知恵、それが私の賃貸経営の基本となりました。

※リンク
①節約から生まれた、満室経営の知恵
②チームづくりが、アパート経営のかなめ

(プロフィール)
あららぎ・みどり 1955年生まれ。一級建築士、インテリアプランナー。住宅設計の仕事に携わっていたが、夫の海外赴任に伴い退職。11年の海外生活を経て50歳で帰国し、主婦大家さんに。現在アパート2棟、マンション2棟などを所有。独自のやり方で満室を維持。著書に『主婦大家業は今日も楽し!! ―50歳から始めた、超節約・安心安 全アパート経営術』、ブログ「大家さーん、ハーイ!」運営。
http://kasoplanner.blog45.fc2.com/blog-entry-1012.html

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